以村集体建设用地开发乡村旅游项目，土地如何审批

旅游业态从农田开始向村落靠拢：从个体经营到村企联营，从农地到集体建设用地，从个人主义到带动发展。这是一个“小趋势”，中国农村正在悄然发生着新的变化。在农村的产业体系中，村集体经济组织，正在发生着越来越重要的作用。村集体建设用地指标，将会成为炙手可热的必争之地。

村子，作为承载乡村旅游产业的载体，在乡村振兴中扮演着非常重要的角色。项目的落地，可靠的土地是必要的前提。集体建设用地如何审批？农转非又需要什么样的流程，这就是我们今天要聊的话题。

01 集体建设用地如何审批？

土地的审批前提，是我们的要开展的项目一定要先到发改部门进行立项备案。再到区、县规划建设部门办理项目规划批准文件，取得建设用地规划许可证、规划设计要点、规划部门审定的建设项目规划平面布置图。再这之后，才开始设计土地的问题。

第一步，就是要签合同，这包括用地协议或者联营入股等。具体的就是要与集体土地所有者和原使用者签订使用集体建设用地的协议，或取得集体土地所有者和原使用者书面同意。

第二步，拿着用地协议等相关材料，向所在区、县的国土资源分（县）局提出用地申请。

第三步，需要国土部门开具勘测定界联系单，根据规划批准用地范围进行勘测定界。

第四步，是审核报批，对是否符合土地利用规划和用地条件进行审核，审核同意后报所在区县人民政府审批。

最后，核发证书和进行备案。区县人民政府批准后，国土资源部门核发用地批准通知书；再凭用地批准通知书等相关资料，申请集体建设用地土地登记，办理《集体建设用地使用权证》。在供地完成后，上报市局备案，并在（各）建设用地全程跟踪管理系统《集体建设土地使用》中录入有关供地情况。这就大功告成了。

02 农转非又有什么流程呢？

我们接着说农转非的问题。先来弄明白这2个概念：农用地和建设用地的区别。农用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；而建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。要想农用地转为建设用地指标，这就复杂的多了。因为咱们国家严格限制农用地转为建设用地。凡是建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，都必须依法办理农用地转用审批手续。

要想农用地转用建设用地，这片儿农用地必须满足这样的条件才行：

（1）农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标。（2）城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。（3）不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

所以，当我们发生项目占用农用地的情况，要先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划。再去考虑有没有农转非的可能。

满足上面的条件后，我们还需要根据建设部门的要求，编制建设项目可行性论证。向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，按规定缴纳选址规费。

我们再拿着《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。凭这个报告书，再向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。

到了这，基本也就差不多了。我们拿着上面这些审批文件，到原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。国土资源局会根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

接下来要办理征地手续。由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。之后，国土部门会给我们，发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。

到此，方才是完成的获得土地的手续流程。过程虽然繁琐，却也是一劳永逸的事情。为了项目的更好发展，我们切记不能一时犯懒，少了其中的一项或者多项手续，一旦出现问题，和没有走手续，是一样的处罚。

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